Защо точната оценка е от ключово значение
Определянето на реалната пазарна цена на вашия имот е първата и най-важна стъпка, независимо дали планирате продажба, рефинансиране или просто искате да знаете стойността на собствеността си. Надценяването води до дълъг престой на пазара, а подценяването — до загуба на хиляди левове.
Основни фактори, влияещи върху цената
1. Локация и квартал
Местоположението е най-определящият фактор. Един и същи апартамент може да струва 1 200 €/кв.м. в квартал „Люлин“ и 2 500 €/кв.м. в „Лозенец“. Близостта до метро, паркове, училища и търговски центрове повишава стойността значително. В Пловдив например Центърът и Кършияка са традиционно най-скъпите зони.
2. Площ и разпределение
Чистата площ (без общите части) е база за изчисление. Функционалното разпределение е също толкова важно — двустаен апартамент с 65 кв.м. и добро разпределение може да струва повече от тристаен с 75 кв.м. с неудобна планировка.
3. Етаж и изложение
Средните етажи (3–6) обикновено са най-търсени. Първият и последният етаж обичайно се продават с 5–10% отстъпка. Южното и югозападното изложение добавят стойност заради по-доброто естествено осветление.
4. Година на строителство и състояние
Новото строителство (след 2015 г.) с акт 16 се оценява по-високо. При старо строителство ремонтираните имоти се продават за 15–25% повече от тези без ремонт. Санираните панелни блокове също получават по-висока оценка.
5. Инфраструктура на сградата
Наличието на асансьор, подземен гараж, охрана, поддържани общи части и видеонаблюдение повишава цената. В новите жилищни комплекси тези удобства са стандарт и се калкулират в цената на квадратен метър.
Методи за оценка
Сравнителен метод
Най-разпространеният подход. Сравнете имота си с поне 5–6 подобни имота в същия район, продадени през последните 6 месеца. Обърнете внимание, че обявените цени често са с 5–15% по-високи от реалните сделки.
Приходен метод
Подходящ за инвестиционни имоти. Изчислете годишния наем, който имотът може да генерира, и го разделете на очакваната доходност (обикновено 4–6% в София). Например, ако месечният наем е 600 лв., годишният приход е 7 200 лв., а при доходност от 5% стойността е около 144 000 лв.
Разходен метод
Използва се по-рядко — изчислява колко би струвало да се построи имотът от нулата, с отчитане на амортизацията. Полезен е при уникални имоти, за които няма аналози на пазара.
Практически стъпки за собственици
- Проучете актуални обяви в района ви на Имотен.bg и други портали
- Проверете данъчната оценка от общината — тя е минималната стойност
- Поискайте безплатна онлайн оценка от лицензиран брокер
- При продажба на имот над 100 000 лв. помислете за независим лицензиран оценител
- Следете тенденциите — в началото на 2026 г. средните цени в София растат с около 8% на годишна база
Заключение
Реалната цена на имота не е субективно усещане, а резултат от обективен анализ на множество фактори. Отделете време за проучване или се обърнете към професионалист — така ще получите справедлива цена и ще спестите ненужни преговори.
